東京圏の不動産投資:投資がおすすめの4つの理由

一.安定した経済環境：東京は世界最大の経済体の一つであり、日本は強力で安定した経済基盤を持っています。この安定性は不動産投資の長期的な価値を保障するのに役立ちます。

大手不動産サービス会社ジョーンズ ラング ラサール(JLL)が発表した世界の不動産投資額によると、2023年1~3月の日本の首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の不動産投資額は前年同期比26%増の48億米ドルとなりました。

都市数では、米国のロサンゼルスに次ぐ世界第2位で、2022年同期の14位から大幅に上昇しています。 ロサンゼルスは、不動産投資で57億ドルで、都市のリストを上回りました。 3位はイギリスのロンドン、4位は中国の上海です。

東京地区では8四半期ぶり2度目の2位。 欧米の金利上昇を背景に、低金利で円を調達する海外資金や不動産投資を行う海外資金が日本に流入しています。

ジョーンズ ラング ラサール(JLL)は、世界中のオフィス、ホテル、物流施設に関する統計を行っています。

日本では、外国人投資家の投資額が前年同期比2倍の20億ドルに達し、投資総額の30%を占め、全体の水準を押し上げました。 郊外の都市型オフィスビルや大型物流施設への投資が活発です。

二.不動産市場の価値向上ポテンシャル：東京の不動産市場は強力な価値向上ポテンシャルを示しています。都市の発展と人口の増加が不動産の価値を押し上げています。

今年に入ってから、各国の中央銀行がインフレ抑制のために利上げを続ける中、円も対ドルで下落を続けており、11月14日には対ドルで33年ぶりの安値付近まで上昇しました。

円安のプラス要因と日本の防疫政策の調整が相まって、訪日外国人観光客が大幅に増加しています。 日本政府観光局(JNTO)が11月15日に発表したデータによると、10月の訪日客数は251万6500人で、コロナ禍前の2019年同期比0.8%増となった。 1カ月の感染者数が初めてパンデミック前の水準を上回った。

日本政府は、2025年までに訪日客数を3,188万人とする新たな目標を掲げており、これは2019年に設定した訪日客数としては過去最高となりました。

訪日客数は飛躍的に増加し、ホテル宿泊の需要は旺盛で、日本のホテルに対する世界的な投資関心は過去10年間で最高水準に達しています。

2023年通年の日本の見通しについて、谷口氏は「前年比20%以上増加し、約4兆円になると見込まれる」と述べた。

三.高い賃貸収益率：国際都市である東京は多くの国際企業や外国人を引き寄せ、比較的高い賃貸収益率が期待され、投資家は安定したキャッシュフローを賃貸から得ることができます。

グローバルリアルエステートガイドの調査によると、東京の中心部では、賃貸物件の購入価格、税引き前、空室費用、その他のコストから得られるリターンである総賃貸利回りは3.4%から5.4%の範囲です。 小さなアパートは、わずかに高い利回りを持っています。 最小のアパートの利回りは5.42%で、妥当な利回りです。 しかし、小さなアパートはより多くのメンテナンスを必要とする傾向があるため、より高い利回りが正当化されます。

サヴィルズによると、東京23区(23W)の2020年第4四半期の平均中間賃料は1平方メートルあたり3,999円(38.2米ドル)で、前四半期比1.9%、前年同期比1.1%下落しました。 同様に、東京都中央5区(C5W)では、平均中間層賃料が前年比1.2%下落し、1平方メートルあたり4,780円(45.7ドル)となりました。 渋谷は前月比2.8%の下落率で最大となった。

東京23区と都心5区の平均賃料は3四半期連続で下落し、2011年以来の下落となった。 もう一つの傾向は、2020年に利用可能なアパートの平均スペースが減少しており、30平方メートル未満という過去最低を記録したことです。 これは、一部の居住者が狭いアパートからより広々としたアパートに引っ越している兆候である可能性があります。

サヴィルズ氏によると、東京23区の平均稼働率は昨年の97.3%から2020年第4四半期には96%に低下した。 東京都中央5区の稼働率は2020年第4四半期に94.4%に低下し、2012年以来の低水準となった。

四.優れたインフラ：東京は便利な交通システム、モダンな建築物、便利な生活設備を含む優れたインフラを有しています。これらの要因が地域の不動産をより魅力的にしています。

目前，日本基础设施人均占有量和密度，均居世界领先水平。由于地面轨交无处不达，因而日本也被称之为一个“轨道上的国家”。

　　截止到2017年为止：

　　日本铁路人均占有量约134公里/百万人，明显高于中国的91公里/百万人；

　　日本公路人均占有量约96公里/万人，明显高于中国的34公里/万人；

　　从都市圈轨交看，日本东京都的轨交人均保有量也明显高于中国的北上广深四大一线城市。

　　日本基础设施密度不仅高出中国，甚至比美国也要高上许多。

　　2017年，日本公路密度接近300公里/百平方公里，美国和中国这一数值分别低于100/50公里/百平方公里。

　　日本铁路密度约450公里/万平方公里，美国和中国分别约260/136公里/万平方公里。

　　伴随经济发展、城镇化进程，日本也涌现出一大批优秀的建筑公司，而当人口红利拐点逐步到来，工程效率提高、技术升级、融资优势分化等因素共同推动了行业集中度的提升，逐渐形成大成建设、大林组、清水建设、鹿岛建设四大龙头。

　　这些龙头拥有四大优势，确保了其在日本建筑市场的核心地位。

　　技术优势：

　　日本建筑龙头拥有几十年的工程项目经验累积与技术研发，且都拥有自己的技术研发中心，可以集中精力研发新材料和新技术。

　　如清水建设早在1944年就专门成立了一个研发中心，至今已经发展成为颇具规模的清水技术研究所，在结构安全、基础工程、地下工程、能源开发、地震科学等方面开展了广泛的研究和探索。

　　再如鹿岛建设也拥有多种领先的技术和服务，如鹿岛削减法、鹿岛设计、鹿岛先进的结构控制和基础隔离技术等。

　　▼日本建筑龙头技术优势

　　明显领先其他中小型公司

　　数据来源：公司年报，公司官网，国泰君安证券研究

　　产业链优势：

　　日本建筑龙头横跨产业链上下游、能提供全领域服务。

　　如鹿岛建设涉及土木建设、房地产开发和新能源开发等多项业务，其土木建设业务涵盖商业楼宇、体育场馆、道桥隧等诸多领域，并能提供包括设计咨询、工程承包、施工管理、业主代理、项目管理等各环节。

　　除建筑本业外，日本建筑龙头也涉及到其他相关业务、进一步增强了综合实力及项目承接能力。

　　如鹿岛建设涉足沿海工业地区的综合开发，能够把包括填海造地、道路建设、港口建设等在内的基建业务与可再生资源、核电站、海洋开发等新兴业务结合起来，以适应社会发展的需求。

　　盈利优势：

　　日本建筑龙头的技术及产业链优势是构成盈利优势的重要基础。

　　此外，成本费用控制亦是打磨盈利优势的重要手段，如鹿岛建设通过严控成本费用、积极运用高新技术如装配式建造方式及机器人(10.340, 0.45, 4.55%)等措施，其盈利指标自2014年后稳定提升，毛利率从5.71%增长到12.7%，净利率从1%增长到5.7%，ROE从3.8%增长到15.5%。

　　融资优势：

　　日本建筑龙头在过去一直在努力降低杠杆，目前资产负债率均在65%以下，远低于其他建筑公司，因此在银行贷款等方面具有更好的融资优势，能够保障在手业务的顺利推进。